Desahucio en precario
El contrato de arrendamiento es el negocio jurídico en virtud del cual las partes se obligan de forma recíproca, una de ellas a conceder el uso y disfrute de un bien inmueble (arrendador), y a la otra (arrendatario) a abonar, como contraprestación, una cantidad de dinero denominada renta.
En virtud de dicha relación jurídica el arrendatario ostenta un título legítimo para ocupar la vivienda, y por lo tanto tan solo se le puede desalojar si deja de abonar la renta pactada, o si expira el plazo legal de duración del contrato y el arrendador no lo quiere prorrogar.
Ahora bien, ¿Qué ocurre cuando una persona ocupa un inmueble si ostentar título legítimo?, en ese caso el propietario solo tiene la opción de iniciar un procedimiento judicial de desahucio en precario.
Desde el despacho de abogados en Majadahonda, Pérez Matey & Asociados nos explican en que consiste dicho procedimiento judicial, y los casos más comunes que pueden darse:
En primer lugar, es importante hacer mención de los dos tipos de ocupaciones ilegítimas que existen:
- Con consentimiento del propietario: en este caso se denomina cesión en precario que se produce, por ejemplo, cuando un familiar consiente a otro ocupar una vivienda durante un plazo de tiempo, y cuando retira ese consentimiento el ocupante no desaloja la vivienda.
- Sin consentimiento del propietario, que es el caso de las ocupaciones no consentidas.
El desahucio en precario que los abogados del despacho jurídico Pérez Matey nos explican en este artículo, se refiere al primero de los supuestos, ya que para el segundo existe un procedimiento especial.
El propietario de un bien inmueble que ha visto perturbado su derecho de propiedad por la ocupación de una persona sin ostentar legítimo título, puede recuperar la posesión del bien cuando quiera iniciando el correspondiente procedimiento judicial. Si bien es cierto, como ocurre en la mayoría de los asuntos en vía civil, que hay que intentar llegar a un acuerdo con el ocupante, enviando el correspondiente burofax e intentando solucionar el asunto de forma amistosa, si bien cuando el ocupante no deja opción al acuerdo y a la negociación, no queda más remedio que presentar la correspondiente demanda en vía civil.
En estos casos el ocupante no suele tener muchos medios de defensa, ya que el único medio sería mostrar el título que le avala para justificar dicha ocupación, por lo que los procedimientos suelen ser en la mayoría de los casos sencillos, sin perjuicio de que puedan resultar muy duraderos por el tiempo que el juzgado puede tardar en tramitar el procedimiento.
Si bien el único de los motivos viables para estimar una oposición del demandado, es lo que conocemos como usucapión o prescripción adquisitiva en virtud de la cual una persona puede convertirse en propietario, si durante 30 años ha estado en la posesión continuada y a título de dueño de un bien inmueble; fuera de estos casos las demandas de desahucio en precario suelen ser estimadas en su mayoría, asimismo el hecho de que el precarista haya estado abonando los gastos de uso de la vivienda, tales como agua o luz no se pueden considerar como pago de renta, por lo que no pueden servir de base para justificar la existencia de un legítimo título, ya que como manifiesta la sentencia de la Audiencia de Las Palmas (sección 4ª) de 16 de septiembre de 2.005 dice al respecto lo siguiente:
“El recurso de apelación no puede prosperar porque los pagos que afrontan los apelantes (precaristas) no enervan la acción de desahucio en cuanto que son pagos que pesan o redundan en su propia utilidad y son consustanciales al mero uso de la vivienda, tal y como viene admitiendo la jurisprudencia citándose entre otros los de comunidad, gas, gastos por calefacción o conservativos e integrantes de mejora”.
El procedimiento de desahucio comienza con una demanda de juicio verbal, de desahucio en precario, donde el demandante tendrá que justificar que es el dueño del inmueble, que no existe título legítimo y que se ha enviado la oportuna comunicación al precarista para intentar llegar a un acuerdo.
De dicha demanda se da traslado al demandado, precarista, para que en el plazo de diez días alegue lo que a su derecho convenga, oponiéndose en su caso a la demanda.
La tramitación del procedimiento finaliza con una resolución judicial que estima el desahucio, devolviendo la posesión al propietario e instando al ocupante a que abandone la vivienda. En caso de que no la desaloje de forma voluntaria, se procederá al desalojo forzoso donde en el día y hora señalada por el Juez, se personarán en el domicilio la comisión judicial acompañada de las fuerzas de seguridad para proceder al lanzamiento. En ese momento se devuelve la posesión al propietario y se levanta acta sobre el estado del inmueble.
El recurso de apelación que se pueda interponer por el ocupante, no paraliza la ejecución, produciéndose el lanzamiento forzoso del mismo.
Desde Pérez Matey & Asociados expertos en derechos reales y contratos, aconsejamos siempre proceder a la redacción de un contrato por escrito, donde se dejen claras todas las cláusulas y estipulaciones que recojan las circunstancias de cada caso en concreto, así como los derechos y obligaciones de cada una de las partes, para evitar así, situaciones sobre las cuales se hace necesario, a futuro, iniciar un procedimiento judicial.
El desahucio en precario es más común de lo que nos podemos imaginar, sobre todo a nivel familiar donde por buena fe y ánimo de ayudar a un miembro de tu familia, se le permite o tolera, durante un tiempo determinado, la ocupación de un bien inmueble sin que posteriormente esa persona lo deje libre cuando se le requiere para ello.
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