¿Cómo funciona la propuesta de compra de un inmueble? ¿Y si se hace entre particulares? ¿Cuáles son las diferencias con un contrato preliminar de compraventa? Aquí tienes toda la información.
¿Qué es la propuesta de compra de un inmueble?
Por fin has encontrado la casa que querías, pero si crees que ya está hecho, estás muy equivocado. ¿Sabes cuántas cosas tienes que comprobar en esta propiedad antes de pasar a la siguiente fase, la de la compra?
Según especialista en hipotecas al 100%, nos informan que antes de proceder a la propuesta de compra de un inmueble, conviene empezar por obtener la información inicial sobre el estado de la casa que se pretende comprar y asegurarte de que no hay sorpresas desagradables, como, por ejemplo, cuotas de comunidad pendientes por parte del vendedor.
La fase de propuesta de compra inmobiliaria es realmente importante para comprar la casa que deseas, pero ¿en qué consiste exactamente?
La propuesta de compra de un inmueble no es más que la acción de realizar una oferta económica a la persona que ha puesto a la venta la casa que te gusta, manifestando abiertamente, de este modo, al vendedor, tu concreta voluntad de adquirir, al precio propuesto por ti, el inmueble en cuestión.
Por supuesto, el vendedor será libre de aceptar o rechazar su oferta económica.
Cuando te pones en contacto con una agencia inmobiliaria, la propuesta de compra de la propiedad se hace en un formulario previamente rellenado. Lo que necesitas es llevar contigo, es tu documento de identidad y es imprescindible indicar la cantidad que ofrece como garantía.
Propuesta de compra de un inmueble: información esencial
Hay una información realmente esencial que debes poseer en la fase de propuesta de compra de la propiedad. Información que debe incluirse en la propuesta e información que el asesor inmobiliario debe conocer ya en la fase de propuesta.
A continuación, se indican los datos más importantes que debes tener, ya que deben incluirse en la propuesta:
- Los datos del comprador potencial, del propietario y de la agencia que actúa como intermediaria
- Los datos relativos al inmueble objeto de la compraventa
- La tasa de mediación debida a la agencia inmobiliaria
- Indicación del plazo durante el cual la propuesta puede considerarse válida e indicación de su irrevocabilidad
- Indicación de la posible fecha final para la celebración del contrato definitivo de venta de bienes inmuebles.
La propuesta así completada y firmada, en la parte final del documento, por el comprador y el asesor inmobiliario, se presenta entonces al propietario del inmueble, que decide si acepta o no la oferta que ha recibido.
Una vez firmada la propuesta de compra de un inmueble, ésta pasa a ser vinculante para el potencial comprador, que se compromete a no revocarla durante un determinado periodo de tiempo, pero no para el vendedor, que es libre de considerar otras ofertas por el mismo inmueble que ha puesto a la venta.
La firma del asesor inmobiliario en el documento también sirve para demostrar que se ha hecho cargo del cheque de garantía que le ha entregado el posible comprador.
Por otro lado, ¿Qué información tiene que dar el asesor inmobiliario al aceptar el encargo? Estas son las comprobaciones que tendrá que hacer
- El inmueble debe cumplir con la normativa de construcción y urbanismo y con la normativa vigente
- Saber si la propiedad ha llegado al vendedor como resultado de títulos válidos y legítimos y estar seguro de transferirla al potencial comprador con todas las garantías previstas por la ley en el estado en el que se encuentra
- El vendedor debe poseer la cédula de habitabilidad del inmueble
- Tener la certeza de la presencia o ausencia en la propiedad de inscripciones, transcripciones perjudiciales, servidumbres activas y pasivas o cualquier otro tipo de restricción
- Tener la certeza de la presencia o ausencia de conflictos legales en relación con la propiedad
- Conocer el importe exacto de los gastos ordinarios de la comunidad relativos a la propiedad y referidos al menos al último año.
Propuesta de compra de inmuebles: las normas
¿Cuál es la duración de la propuesta y qué ocurre si no se acepta o si se acepta y el posible comprador da marcha atrás?
La propuesta suele tener una duración de una o dos semanas. Una vez que el vendedor acepta, comunicando la decisión vía correo electrónico o refrendando la propuesta al proponente a través del asesor inmobiliario, y el comprador se da por enterado de la aceptación de la propuesta, el proceso puede pasar a la escrituración, que se define por acuerdo entre las partes y puede darse incluso después de un mes, el plazo más corto, si el inmueble que se vende está vacante y de disponibilidad inmediata.
La propuesta de compra de un inmueble prevé el pago de una suma de dinero como depósito, que se bloquea durante la vigencia de la propuesta.
Si la propuesta de compra no es aceptada, la suma se devuelve al comprador potencial, que puede modificar su propuesta y elevarla proponiendo una suma mayor al vendedor.
Si se acepta la propuesta de compra, el acuerdo contractual se materializa con la firma del vendedor. A partir de ese momento, surge la obligación contractual y ambas partes están obligadas a respetar lo establecido en la propuesta aceptada. El cheque de garantía que se deja en depósito en el asesor inmobiliario se convierte en un pago inicial.
Hay otra hipótesis que nunca debe subestimarse: ¿Qué pasa si el vendedor acepta, pero el potencial comprador, por la razón que sea, se lo piensa dos veces?
En este caso hay dos posibilidades
- El posible comprador ha realizado un pago inicial: pierde la cantidad pagada como señal, pero sólo puede liberarse del compromiso adquirido con el consentimiento del vendedor, pero sigue exponiéndose al riesgo de que éste recurra a él para reclamar nuevos daños
- El posible comprador ha realizado un pago en concepto de arras penitenciales: pierde la cantidad pagada en concepto de arras, pero puede liberarse de la obligación contractual sin problemas.
Si el comprador ha solicitado una hipoteca, el plazo puede ser más largo para completar todas las obligaciones burocráticas, ya que sólo el desembolso de la hipoteca en sí tarda una media de entre 30 y 40 días.
Teniendo en cuenta todos estos aspectos, nunca hay que subestimar la importancia de lo que está escrito en la propuesta: empezando por las condiciones y el calendario de pago y terminando por el tiempo necesario para solicitar una hipoteca y el tiempo necesario para entregar la propiedad que se vende.
La propuesta y el acuerdo preliminar de compra
La propuesta de compra de un inmueble y el preacuerdo de compraventa (o compromiso) son dos cosas diferentes.
Con el preacuerdo de compraventa, tanto el vendedor como el comprador se comprometen a celebrar una compraventa, en la que estipulan los términos y condiciones. Esta fórmula es muy útil cuando las partes necesitan tiempo para tratar cuestiones que impiden la venta inmediata del inmueble, que pueden ser la entrega de la nueva vivienda, para el vendedor, y la búsqueda de la hipoteca más adecuada, para el potencial comprador.
Durante este tiempo, ambas partes están comprometidas en esta compraventa precisamente por el contrato preliminar.
Esto es lo que debe figurar claramente en el contrato preliminar de compraventa
- El precio propuesto para la propiedad que se está negociando
- La fecha máxima en la que la oferta sigue siendo válida
- La forma y las condiciones de pago: el valor del cheque que se emite como depósito fiduciario al asesor inmobiliario (sólo puede entregarse al propietario después de que el proponente haya sido informado de su aceptación de la negociación) suele ser de alrededor del 10% del valor del precio de compra.
En cambio, con la propuesta de compra de un inmueble existe un compromiso formal, que sólo se convierte en un verdadero contrato cuando la propuesta del posible comprador es aceptada por el vendedor, y el posible comprador tiene conocimiento de la aceptación de la propuesta.
Ten en cuenta que el precio indicado en la propuesta de compra será el precio real que querrá el propietario en caso de aceptación.
Propuesta de compra de inmuebles entre particulares
Sin embargo, ¿Qué ocurre cuando hay una propuesta de compra entre particulares?
Ten en cuenta que para llevar a cabo una negociación de esta envergadura se requieren conocimientos técnicos, fiscales y jurídicos, que son imprescindibles, por ejemplo, si quiere comprar la casa al precio adecuado y evitar irregularidades y problemas con el inmueble que acaba de adquirir.
Siempre es mejor confiar en la experiencia y la profesionalidad de un buen asesor inmobiliario.
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